Studie von Axa Investment Managers: Nachhaltigkeit spielt für viele deutsche Anleger eine wichtige Rolle

Veröffentlicht von Christoph Marloh

Nachhaltigkeit spielt für viele deutsche Anleger bei der Anlageentscheidung eine wichtige Rolle. Das ist das Ergebnis einer Studie von Axa Investment Managers (Axa IM) und TNS Infratest. 57 Prozent der Befragten sin dieser Ansicht. Für 65 Prozent der Befragten ist Nachhaltigkeit ein gängiger Begriff.

Eher unbekannt sind dagegen die entsprechenden Produkte: Über ein Drittel der Deutschen würde gerne nachhaltig investieren, kann aber keine geeigneten Anlageprodukte benennen. Das gilt sogar für diejenigen, die sich besonders gut mit Finanzthemen auskennen.

 

Die Studie für Sie zum Download: Axa 2013 Retail-Studie DE [pdf]

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Grundbesitz 24 zu Mission Investing: Soziale und impulse für den Umweltschutz mit Nachhaltigen Wohnimmobilien (Christoph Marloh)

Ein Plus an Mieterfreundlichkeit und Umweltfreundlichkeit in deutschen Großstädten

Von Christoph Marloh

Mission Investing ermöglicht es Stiftungen, ihr Stiftungsvermögen für den Stiftungszweck arbeiten zu lassen. Der deutsche Wohnungsmarkt bietet sich hierfür in diesen Tagen besonders an. Wohnungen werden in den dynamischen Metropolen kontinuierlich knapper. Steigende Kosten verdrängen Familien und Alleinerziehende. Dank einer mieterfreundlichen Verwaltung und durch kostensparende energetische Modernisierungen können gemeinnützige Stiftungen einen Beitrag zum Erhalt von Sozialstrukturen und zum Ressourcenschutz leisten. Als Investition erzielen Nachhaltige Wohnimmobilien stabile Erträge und verzeichnen durchgehende Werterhöhungen.

 Die Mehrheit der kapitalstarken Gemeinnützigen Stiftungen in Deutschland beabsichtigt, ihr Vermögen in den nächsten Jahren in Gänze im Gleichklang mit dem Stiftungszweck anzulegen. Damit folgt Deutschland den Vereinigten Staaten von Amerika, wo sich das Volumen des Mission Investing dank einer entwickelten Infrastruktur in den vergangenen 20 Jahren verdreifacht hat. Die aktuelle Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere Stiftungen, ihre Anlagestrategie zu überdenken und damit die strikte strukturelle Trennung von Anlagenverwaltung und Mittelverwendung zu überprüfen. Der Hebel ist enorm: schon mit der zweckentsprechenden Investition von 15% ihres liquiden Stiftungsvermögens könnten bundesdeutsche Stiftungen dreimal soviel bewegen, wie mit ihrer kompletten Fördertätigkeit. Auch das Risiko von Widersprüchen zwischen Kapitalanlagen und Zweck der Stiftung kann hiermit wesentlich reduziert werden.

Zinshäuser sind für gemeinnützige Stiftungen in Anbetracht niedriger Zinsen dieser Tage begehrte Kapitalanlagen. Die Erträge sind konjunkturfest. Geeignete Objekte befinden sich in gut eingewachsenen gefragten Stadtlagen oder im stadtnahen Umland und weisen stabile Mieterstrukturen auf. Öffentliche Verkehrsmittel, Versorgung und Schulen sind in der nahen Umgebung zu finden. Durch Zuwanderung und geringe Neubautätigkeit sind in den dynamischen Großstädten fortlaufende Wertzuwächse zu verzeichnen.

Die soziale Kehrseite: Wohnraum wird in Großstädten wie Hamburg und Berlin fortlaufend teurer. Zunehmende Mieten und Preise für Energie verdrängen Familien und alleinerziehende Elternteile aus Zentrumslagen. Durch eine mieterfreundliche Verwaltung und kostensparende energetische Modernisierungen können Stiftungen einen Ihren Beitrag zur Bewahrung von städtischen Sozialstrukturen und zum Schutz der Umwelt leisten.

Bei einem nachhaltig verwalteten Hamburger Immobilienportfolio, an dem viele deutsche Stiftungen beteiligt sind, konnte die Gesamtbelastung der gegenwärtigen Mieter in den vergangenen 4 Jahren stabil gehalten werden. Ungeachtet erhöhter Preise erhöhte sich die monatliche Gesamtmiete lediglich um 1 Prozent. Im gleichen Zeitintervall konnten die Nettomieterträge aus Bestandsmieten demgegenüber um 14% gesteigert werden. Ermöglicht wurde das durch eine Minderung der Nebenkosten, die sich allein in 2012 um 19% verminderten.

In den kommenden Jahren sind weitere Reduktionen durch energetische Sanierungen vorgesehen. Objekte der 1960er und 70er Jahre, die zum Teil gute Anfangseinkünfte bieten, haben vielfach einen hohen Energiebedarf von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum Vergleich: Neubauobjekte liegen bei etwa 5 Liter.

Die Ausprägung der Modernisierungen ist vom jeweiligen Zinshaus abhängig. Im Regelfall findet eine Optimierung der Gebäudehülle statt – durch Installation neuer Fenster und die Dämmung von Außenwänden und Geschossdecken. Dabei werden mineralische Dämmmaterialien bevorzugt, weil sie umweltschonend und brandsicher sind. Moderne Zentralheizungen mit Solarthermie-Unterstützung bieten eine gute Brennstoffausnutzung. So lässt sich in den genannten Altersklassen bis zu 80% der Energie einsparen.

Die Aufwendung der energetischen Sanierung belaufen sich auf nach Berechnungen der Deutschen Energieagentur durchschnittlich 275 EUR pro m2. Diese amortisieren sich zu 110% binnen von 10 Jahren durch die rechtlich zulässige Umlage auf die Mieten. Energetische Sanierungen sind damit nicht nur wertsteigernd. Die Umlage steigert auch die Mieterträge um eine 11%-Komponente. Durch die Anfertigung von aktualisierten Energiebilanzen wird vor Beginn der Sanierungen sichergestellt, daß alle Baumaßnahmen für bestehende Mieter weitgehend bruttomietenneutral umgesetzt werden können.

Im vorgenannten Hamburger Zinshausportfolio wird die lokale Beschäftigung durch Übertragung von Hausmeisterdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich geschickter und bei den Mietern akzeptierter Mieter nach mehrjähriger Erwerbslosigkeit eine ihn erfüllende Funktion in der Betreuung von fünf Wohnimmobilien finden. In 2012 organisierte er ein Sommerfest für Mitbewohner und Nachbarn für die Harburger Tafel.

An Mission Investing interessierte gemeinnützige Stiftungen fördern den Austausch zwischen Kapitalanlage und Mittelverwendung. Wenn der Stiftungszweck soziale und ökologische Zielvorgaben verfolgt, sollte ein Anteil des Vermögens für Mission Investments im Bereich Nachhaltiges Wohnen vorgesehen werden. Sofern keine eigene Immobilienverwaltung existiert, können nachhaltige Private Placements für Investitionen ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Aufwendungen ab 3 Mio. EUR durchgeführt werden.

Maßgeblich für das Gelingen von nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubhafte gesellschatliche, ökologische und finanzielle Grunddaten. In finanzieller Betrachtung sind Marktkenntnis und Marktzugang der Einkaufsabteilung entscheidend. Diese drücken sich in der Spezialisierung auf eine Region und in einer Erfolgsbilanz bei Erwerb, Verkauf und Verwaltung aus. Soziale und ökologische Zielvorgaben sollten per Vertrag fixiert sein. Beteiligungsangebote sollten über ein externes Rating verfügen. Bei der Auswahl von Beteiligungsprodukten kann eine auf nachhaltige Kapitalanlagen spezialisierte Bank helfen.

Christoph Marloh ist Gründer und CEO bei Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Seevetal bei Hamburg ist auf Nachhaltige Wohnimmobilien im Hamburger Wohnimmobilienmarkt spezialisiert. Marloh arbeitet mit institutionellen und privaten Geldgebern zusammen. Schwerpunkte seiner Tätigkeit sind die Konzeption, Kapitalisierung und der Absatz von Private Placements mit nachhaltig bewirtschafteten Wohnimmobilien. Christoph Marloh ist Europäischer Energiemanager und Informatiker und lebt in Hamburg.

Weitere Informationen:

Studie zu Mission Investing: http://www.stiftungen.org

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Die Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds von Fondsanbieter Grundbesitz 24 erfüllen Klimaziele des Bündnisses für Wohnen in Hamburg früher

Einsparziele der Fonds liegen um 32% unter der Richtmarke von Senat und Wohnungsverbänden.

Hamburg, 21.9.2011. Die Energiesparziele der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH liegen um 32% unter den Einsparzielen von Hamburger Senat und Wohnungswirtschaft. In dem „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ hatten die Beteiligten am 20.9.2011 vereinbart, den Verbrauch von Heizenergie bei Hamburger Wohnungen bis zum Jahr 2020 auf durchschnittlich 133 kWh/m2a zu senken. Die Renditefonds von Grundbesitz 24 planen, bereits Jahre eher einen Energieverbrauch von unter 100 kWh/m2a zu erreichen. In diesem Wert ist zusätzlich zur Heizenergie auch der Energiebedarf für die Warmwasserbereitung inkludiert. Dieses macht üblicherweise einen Anteil von 10% bei nicht sanierten Bestandsbauten aus. Damit liegen die Wohnungsfonds von Grundbesitz 24 um 32% unter dem Bündniswert von zusammen ungefähr 150 kWh/m2a.

Der Hamburger Senat hatte sich im Feld „Wohnen und Stadtentwicklung“ für die 20. Legislaturperiode anspruchsvolle Zielvorgaben gegeben. So sollten die Rahmenbedingungen für den jährlichen Baubeginn von 6.000 Wohneinheiten geschaffen werden. 2.000 davon sollten Sozialwohnungen sein. Vor diesem Hintergrund vereinbarten Hamburg, die Verbände der Wohnungswirtschaft und die städtische SAGA GWG die maßgeblichen Eckdaten bei Neubau, Schutz des Klimas und energetischen Standards, Städtebau und Bewahrung von Backsteinfassaden sowie bei der Versorgung von Wohnungsnotfällen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

„Eine bedeutende Reduzierung des Energieverbrauches rechnet sich nicht nur für das Ökosystem und langfristig denkende Eigentümer, sondern gewährleistet nicht zuletzt die soziale Stabilität einer Stadt „, sagte Christoph Marloh, CEO der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „Binnen gut 10 Jahren würden die monatlichen Gesamtmieten von nicht sanierten Objekten aus den 1960er Jahren in durchschnittlicher Lage bei anhaltender Energie-Inflation ein Niveau von 16 Euro pro m2 erreichen. Das wird dort niemand bezahlen können.“ Weitere Angaben zu Christoph Marloh finden Sie an diesem Ort.

Durch energetische Optimierungen im Wohnungsbestand läßt sich der Energieverbrauch von Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren um etwa 80% reduzieren. In Folge dessen kann bei normaler Mietentwicklung in mittlerer Hamburger Wohnlage wahrscheinlich auch in gut zehn Jahren eine monatliche Gesamtmiete um 10 Euro pro m2 angeboten werden. Voraussetzung ist, daß die Sanierungsstrategien deutscher Bestandshalter, die seitens der Deutschen Energieagentur in einer Studie dokumentiert wurden, auch in Hamburg umgesetzt werden.

Entsprechend den Zielsetzungen des Integrierten Energie- und Klimaprogramms Deutschlandshatte sich die Freie und Hansestadt Hamburg mit seinem Klimaschutzkonzept zum Ziel gesetzt, die CO2-Emission um 40 V. H. bis 2020 und um wenigstens 80 V. H. bis 2050 gegenüber dem Zustand von 1990 zu senken. Die Wohnungsverbände identifizierten sich mit dem neuen Bündnis zu den Klimazielen des Senats.

„Der Energiebedarf für die Bereitung von Warmwasser läßt sich nicht zuletzt im Mietwohnungsbau mittels Solarthermie häufig um mehr als 50 v.H. reduzieren. Darum und wegen der begrenzten Investments wäre die Berücksichtigung in den Bündniszielen angemessen gewesen“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24. „Die Wohnungsfonds von Grundbesitz 24 setzen auf den Einsatz aller angemessenen Verfahren zur Verbesserung von Gebäudehülle und Energieerzeugung. Dazu zählen Solarthermie- und moderne Zentralheizungen ebenso wie Wärmedämmverbundsysteme mit und ohne Klinker und die Dämmung von Kellerdecken und Geschoßdecken als Baumaßnahmen mit kurzen Amortisationszeiten„. Nähere Daten zu Christoph Marloh finden Sie hier.

Zu den Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien :

Die Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in Hamburg und anderen norddeutschen Metropolregionen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Der Wohnungsfonds Nord hatte am 18.6.2011 das Rating A- von Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene Fonds, bekommen. Die Analysten bescheinigten dem Renditefonds von Grundbesitz 24 eine „solide Konzeption“ sowie eine „überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit“. Angestrebt wird die Reduzierung des Verbrauches von Primärenergie im Bereich der Bestandswohnungen um etwa 80%.

Wohnimmobilien sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von unterhalb 100 kWh/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Millionen kWh entsprechend 10,2 Millionen Liter Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Stadt von mehr als 4.000 Einfamilienhäusern produzieren. Der Fonds verbindet eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9Prozent p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen belaufen sich auf durchschnittlich 4,6 Prozent pro Jahr Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 Prozent per annum zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die Geldgeber aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt.

Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich der Akquisition, der Finanzierung, der Objektentwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Bestand an Wohnimmobilien in Höhe von Euro 6,8 Millionen akquiriert, mit einer Gewinnmarge von 7Prozent verwaltet und mit einem Vorsteuergewinn in Höhe von 26% veräußert (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als alleiniger Geschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 37,8 Mio. erworben, mit einer Rendite von 9 % verwaltet und mit einem Gewinn in Höhe von 20 Prozent vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

 

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Christoph Marloh von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH im Dialog mit Prof. Ernst Ulrich von Weizsäcker

Hamburg, der 16.5.2011 . Der Faktor Fünf für die Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist realisierbar. Das ist das Resultat eines Gespräches von Grundbesitz 24 Emissionshaus mit Professor Dr. von Weizsäckerim April 2011.

Die nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds von Grundbesitz 24 Emissionshaus realisieren die von Ernst Ulrich von Weizsäcker eingeforderte Effizienzsteigerung um den „Faktor Fünf“. Mit seinem Werk „Faktor Fünf – Die Formel für nachhaltiges Wachstum“ stellte von Weizsäcker in 2010 das Konzept einer zukunftsfähigen, umweltschonenden Wirtschaft vor. Zielsetzung müsse sein, pro KWh fünfmal so viel Wohlstand zu produzieren wie bisherig. Weizsäcker zeigt, wie wir Rohmaterialien effizienter gebrauchen und mit der Nutzung neuer Technologien Reichtum und Lebensqualität wachsen lassen können. Sein Report an den Club of Rome ist eine Antwort auf die gegenwärtigen ökologischen Augabenstellungen. Auf dem Kongreß des Ikowo e.V. im April in Hamburg wiederholte von Weizsäcker seine Thesen und sprach mit Christoph Marloh von Grundbesitz 24 über die Rolle des Wohnungsbestandes sowie über die Renditefonds für Nachhaltige Zinshäuser von Grundbesitz 24.

Ernst Ulrich von Weizsäcker (Photo: Stefan Röhl)

Ernst Ulrich von Weizsäcker (Photo: Stefan Röhl)

„Der Faktor Fünf für die Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist möglich“, sagt Dr. von Weizsäcker. „Der Wert von Immobilien wird wackelig, wenn man die Chancen einer energieeffizienten Bauweise verschläft. Umgekehrt wird man seine Freude an der Wertentwicklung haben, wenn man eben diese Chancen wahrnimmt. Der Treiber ist wahrscheinlich der Weltmarktpreis für Öl, Gas oder Strom für Heizung, Kühlung und Geräte im Haus“.

Die Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien führen energetische Sanierungen im Bereich der Bestandswohnungen durch. Mit Reduzierungen von etwa 80% des Bedarfs an Primärenergie wird die Forderung von Weizsäckers nach einer Effizienzsteigerung um den „Faktor Fünf“ realisiert.

„Wir freuen uns über die Bestätigung durch führende Wissenschaftler. Energetische Sanierungen im Bereich der Bestandswohnungen sind Mittel des praktikablen Naturschutzes, des Mieterschutzes und der Wertsteigerung für Investoren“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien. Weitere Informationen zu Christoph Marloh.

Das Einsparpotential im vorhandenen Wohnungsbestand ist sehr ausgeprägt. Der Verbrauch von Primärenergie von Objekten der Herstellungsjahre 1960 bis 1978 liegt durchschnittlich über 300 kWh pro Quadratmeter und Jahr und läßt sich durch Sanierung ökonomisch um etwa 80% absenken. Etwa drei Viertel der bundesdeutschen Bestandswohnungen wurden vor 1990 erbaut.

„Die absehbaren Energiepreissteigerungen resultieren in einem weiter zunehmenden Gewinnpotential von energetisch sanierten Bestandswohnimmobilien im Wettbewerb mit unsanierten Objekten. Auch Mieter profitieren: Preisschocks wie in den Jahren 2009 und 2010 lassen Mieter von sanierten Wohnungen von jetzt an kalt“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds. Nähere Angaben zu Christoph Marloh.

Eine energetische Optimierung der Gebäudehülle wird zumeist durch weitere Dämmung der Außenwände mit Wärmedämmverbundsystemen, durch Isolierung der Dächer und obersten Geschoßdecken sowie über eine Isolierung der Kellerdecke realisiert. Im Zuge der Maßnahmen ist in der Regel der Austausch von Fenstern und Haustüren zu empfehlen. Durch Bereitung von Warmwasser mit Solarthermie-Installationen sowie Wärmerückgewinnung aus Abluft können Zentralheizungen weiter entlastet werden. Der verkleinerte Bedarf an Heizungsleistung wird je nach Objekt durch zeitgerechte verkleinerte Brennwert-Heizungen oder Fernwärme gedeckt.

Herr von Weizsäcker war Professor im Fachbereich Biologie an der Universität Essen, Präsident der Hochschule/Gesamthochschule Kassel, Direktor am UNO Zentrum für Wissenschaft und Technologie in New York, Direktor des Instituts für Europäische Umweltpolitik in Bonn, und Vorsitzender des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie. In den Jahren 1998 bis 2005 war von Weizsäcker MdB für die SPD, 2006 – 2008 lehrte er an der University of California, USA. 2008 wurde er mit dem Deutschen Umweltpreis ausgezeichnet. Heute lebt von Weizsäcker in Emmendingen, Bundesrepublik Deutschland.

Über die Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien :

Die Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Ballungsräumen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnhäuser sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Sanierungen kann der Primärenergiebedarf je nach Baujahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von unterhalb 100 kWh/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Mio. Kilowattstunden bzw. 10,2 Millionen Liter Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von über 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern produzieren. Der Fonds verbindet eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen betragen im Schnitt 4,6 Prozent pro Jahr Sie beginnen bei 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 % pro Jahr zum Ende der Laufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Geldgeber aus dem prognostizierten Verkaufsgewinn. Durch frühzeitige Abstimmung mit den Behörden werden unter Umständen gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt.

Über Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des Erwerbes, der Finanzierung, der Entwicklung, der laufenden Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Wohnimmobilienbestand in Höhe von Euro 6,8 Mio. akquiriert, mit einer Rendite in Höhe von 7Prozent bewirtschaftet und mit einem Gewinn von 26Prozent veräußert (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Millionen erworben, mit einer Gewinnmarge von 9 Prozent verwaltet und mit einem Vorsteuergewinn von 20 % vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

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Christoph Marloh von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH über die Kette der Solarförderkürzungen und über Vermögenserhalt mit grünen Wohnimmobilien

 

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH
Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Nachdem schon Deutschland, Frankreich, das Königreich Spanien, die Tschechische Republik und die Republik Italien eine drastische und zum Teil rückwirkende Verringerung der Einspeisevergütungen umgesetzt oder vorangekündigt hatten, hat nun die britische Regierung am 23. März 2011 bekanntgemacht, daß sie die Solarförderung ebenfalls drastisch vermindern will. Demzufolge soll die Unterstützung für Photovoltaikanlagen ab 250 kW Leistung um über 70 % von 29,3 p/kWh auf hinfort 8,5 p/kWh abgesenkt werden. Die Bekanntgabe hatte bereits Auswirkungen: geplante Investments in England wurden von einzelnen Investoren kurzfristig abgesagt.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu:

„Zu den auch finanziell nachhaltigen Investments gehören insbesondere Wohnimmobilien. Diese sind für mehr als 30% des deutschen Endenergieverbrauches zuständig. Wohnimmobilien haben im Unterschied zu PV-Installationen nicht nur nach 20 Jahren eine solide Exit-Perspektive, sondern lassen sich gegenwärtig auch ohne teure Subventionen gewinnbringend energetisch sanieren. Mit energetischen Sanierungen tragen die Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds von Grundbesitz 24 bei, bestmöglichen Vermögenserhalt mit Gewinnen für Umwelt, Investoren und Mieter zu verbinden.“ Nähere Angaben: zu Christoph Marloh sind hier abrufbar.

Im Dezember 2010 hatte bereits Spanien auf Grund des Budgetdefizits rückwirkend die Förderung für Solarstrom gekürzt. Am 3. März 2011 folgte die Administration des bislang als budgetär zuverlässig geltenden Italien. Emissionshäuser mit massiv fremdfinanzierten Beteiligungsprodukten sehen sich in diesen Ländern mit beträchtlichen Schwierigkeiten konfrontiert.

Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu: „Bei massiv verschuldeten Staaten bestätigt sich zum wiederholten Mal die finanzielle Hackordnung: zuerst PIMCO, dann die inländische Schwerindustrie, dann sämtliche anderen Investoren. Optimale Sicherheit gewähren nur Investitionen, die sich von Hause aus rechnen. Das war schon zu Fuggers Zeiten so. Wohnimmobilien zählen zu den präferierten Anlageformen langfristig erfolgreicher, vermögender Privatpersonen und Institutionen“. Nähere Informationen: von Christoph Marloh.

Das Königreich Spanien hatte am 24.12.2010 ein Gesetz veröffentlicht, wodurch die Kürzung der Einspeisevergütung für PV-Anlagen um 15% für die kommenden 3 Jahre erfolgen soll. Die Schmälerung betrifft auch aktuell produzierende Anlagen. Sie erfolgt, obwohl die Einspeisevergütung wie in der Bundesrepublik Deutschland „von den Konsumenten finanziert“ wird. In den Jahren 2008 und 2009 hatten deutsche Solarfonds 630.000.000 Euro in spanische Solaranlagen investiert. Hochgradig gehebelte Fonds müssen in nächster Zeit auf Auszahlungen verzichten oder sind in Gefahr, notleidend zu werden. Ob Klagen von ausländischen Geldgebern vor spanischen Gerichten Erfolg haben werden, erscheint unklar.

Am 03. März 2011 hatte die italienische Regierung die Verabschiedung des Regierungsgesetzes (decreto legislativo) zur Umsetzung der Direktive 2009/28/EG zur Förderung der Verwendung von Energie aus erneuerbaren Quellen („Neue Energiedekret“) bekanntgemacht. Entgegen den Erwartungen, die das Ministerialdekret vom 6. August 2010 („Conto Energia 3“) geweckt hatte, wird mit dem Beschluß des Neuen Energiedekrets die Disposition und Fortführung von aktuell laufenden Investments in schwerwiegender Weise gefährdet. Hierdurch kann der gesamten Solarenergieindustrie in der Republik Italien nachhaltiger Schaden zugefügt werden. Die verabschiedeten Änderungen können eine sofortiges Aus privater Investitionen sowie der Finanzierungen durch Finanzinstitute bewirken wie auch neue Vorhaben verhindern. Das Neue Energiedekret sieht vor, dass die Fördertarife des seit dem 1. Januar 2011 geltenden Conto Energia 3 einzig noch denjenigen PV-Anlagen zuerkannt werden, die bis spätestens zum 31. Mai 2011 tatsächlich an das Stromnetz angeschlossen werden. Alle Photovoltaikanlagen, die nach dem 31. Mai 2011 an das Stromnetz angeschlossen werden, bekommen die noch durch ein bis spätestens zum 30. April 2011 zu erlassendes neues Gesetz festzulegende Fördertarife. Nach nichtamtlichen Unterlagen beabsichtigt die Administration, diese Fördertarife stark zu und hierbei unter anderem die Verringerung der Materialkosten zu beachten und eine jährliche Deckelung der Gesamtfördermenge vorzusehen. Selbst wenn die allgemein bekannt gewordenen Regelungen in etlichen Jahren als verfassungswidrig eingestuft werden, dürfte der Verlust für die junge Solarenergiebranche beträchtlich sein.

Zu den Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds:

Die Fonds investieren in Objekte in norddeutschen Ballungsräumen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Sanierungen kann der Primärenergiebedarf je nach Baujahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unter 100 kWh/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Millionen kWh beziehungsweise 10,2 Millionen Ltr. Heizöl geplant. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Stadt von über 4.000 Einfamilienhäusern produzieren. Der Fonds verbindet einen beachsichtigten Nachsteuer-Überschuß von 6,9% p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen betragen im Durchschnitt 4,6 % pro Jahr Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 % per annum zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Investoren aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Mittels frühzeitiger Koordination mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale Belange von Mietern berücksichtigt.

Über Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet der Akquisition, der Finanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion des Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 6,8 Millionen erworben, mit einer Gewinnmarge in Höhe von 7Prozent bewirtschaftet und mit einem Gewinn von 26% vermarktet (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Zuvor hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Millionen akquiriert, mit einer Gewinnmarge von 9 % verwaltet und mit einem Gewinn in Höhe von 20 Prozent vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

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Christoph Marloh vom Fondsanbieter Grundbesitz 24 über höhere Heizkosten in 2010 und Energie als neue soziale Frage

Die Heizkostenabrechnungen 2010 werden für mit Heizöl beheizte Gebäude um 30% bis 50% höher ausfallen als im Jahr 2009. Grund ist ein um annähernd 22% erhöhter Preis für Heizöl sowie ein witterungsbedingt erhöhter Energiebedarf. Das ist das Resultat aktueller Statistiken der Verbrauchserfassungsunternehmen. Besonders betroffen sind einkommensschwache Haushalte. Energetische Modernisierungen im Bereich der Bestandswohnungen gewinnen somit weiterhin an Stellenwert.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu: „Energie kann zur neuen sozialen Frage werden. Welche Folgen hohe Preiserhöhungen bei Gütern des täglichen Bedarfs nach sich ziehen können, ist an der Peripherie Europas zu sehen. Die energetische Sanierung des Gebäudebestandes ist eine Frage der politischen Weisheit. Die Substitution von Energieimporten durch inländische Wertschöpfung in Handwerk und Industrie ist gesamtwirtschaftlich begrüßenswert, weil sie außer konjunkturellen Impulsen einen langfristigen Substanzerhalt fördert“.

Seit der Liberalisierung der Strom- und Gasmärkte in Deutschland vor 10 Jahren hat sich der Bezugspreis für Erdgas beinahe verdoppelt. Die Kilowattstunde Strom kostete 2007 so gut wie 50 % mehr als 1998. Nichtsdestoweniger kündigten zu Beginn des Jahres 2008 zusammen 437 Stromanbieter Preiserhöhungen von noch einmal gut sieben % an. Im Sommer zogen 218 Erdgasversorger wegen der sogenannten Ölpreisbindung mit durchschnittlichen Kostenerhöhungen von 15 % nach. Beleuchtung und Wärme werden folglich im Besonderen für einkommensschwache Haushalte zu Luxusgütern. Im Besonderen Berufstätige mit einem Netto-Einkommen von unterhalb 900 EUR monatlich, das sind dreizehn Prozent der Deutschen, sind von der Belastung betroffen.

Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu: „Heizöl ist im ersten Quartal 2011 teurer als im Durchschnitt des Jahres 2010. Die zweite Miete ist auf dem Wege, zum Vermietungshindernis für unsanierte Bestandswohnungen zu werden. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord sorgt durch energetische Modernisierungen des Portfolios für eine Entlastung der Mieter von weiter steigenden Energiepreisen. Durch die energetischen Sanierungen steigt parallel für die Anleger das Ertragspotential gegenüber unsanierten Wohnimmobilien“.

Die Deutsche Energieagentur dena hat in ihrer Sanierungsanalyse die Rentabilität energetischer Sanierungen im Wohnungsbestand untersucht. Sie kommt zu dem Ergebnis, daß sich die energetische Sanierung von Objekten sowohl für Bestandshalter als auch für Mieter rechnet. Danach kann der Energiebedarf bei Gebäuden, die ohnedies saniert werden müssen, ohne Zusatzbelastungen für Mieter oder Vermieter um rund 75 Prozent gesenkt werden. Auch eine Reduktion von 80 %, was den Klimazielen der Bundesregierung für das Jahr 2050 entspricht, würde bloß eine unbedeutende Erhöhung der Mieten nach sich ziehen. Steigen die Energiepreise weiter an, ist auch diese Veränderung bruttomietenneutral. Die Studie basiert auf dem dena-Modellversuch „Niedrigenergiehaus im Bestand“, in dem in etwa 350 Wohnimmobilien hocheffizient saniert wurden.

Ein Großteil der rund 18 Millionen Wohngebäude in Deutschland wurde vor 1978 und somit vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung erbaut. Gleichzeitig liegt der Anteil der neuen Gebäude bei unter einem %. Zur Verwirklichung der Klimaschutzziele ist im Gebäudebereich folglich die energetische Sanierung der bestehenden Wohngebäude ausschlaggebend. In kaum einem anderen Feld schaffen Investitionen einen so vielfachen Nutzen: Vermietungsfähigkeit und Betrieb der Objekte sind langfristig gesichert und der Wert des Objektes steigt. Für den Benutzer bewirkt die Zunahme der Effizienz einen besseren Wohnstandard, eine höhere Unabhängigkeit von Energiepreissteigerungen und längerfristig eine Vermehrung des frei verfügbaren Einkommens. Zudem werden die CO2-Emissionen in Deutschland gesenkt. Die Einsparmöglichkeiten sind, vornehmlich bei Bestandsbauten, immens. Häuser, die mit marktgängigen Techniken energetisch modernisiert werden, können ihren Energiebedarf um bis zu 85 Prozent mindern und häufig weit besser als ein Standard-Neubau sein.

 

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Eingeordnet unter Bestand, Soziale Frage, Studien

Christoph Marloh von Grundbesitz 24 über den Wohnungsmangel in der Metropolregion Hamburg als Chance für Nachhaltigkeit

90.000 Wohnungen fehlen derzeitig in der Freien und Hansestadt Hamburg. Dieses Defizit ergibt sich, wenn die Anzahl der privaten Haushalte und der Wohneinheiten in das Verhältnis gesetzt wird. Das geht aus der Untersuchung eines norddeutschen Immobilienunternehmens hervor, die auf der Basis eigener Daten sowie Marktdatenen angefertigt wurde. Die Wohneigentumsquote liege bei lediglich 22 Prozent gegenüber dem international niedrigen Bundesdurchschnitt in Höhe von 45 Prozent.

Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds sagte dazu:

„Immobilienbesitzer finden momentan wenige attraktive Anlagemöglichkeiten vor. Die niedrigen Kapitalmarktzinsen sowie monetäre Verunsicherungen sind dafür verantwortlich, daß in 2010 lediglich 450 größere Wohnobjekte in Hamburg verkauft wurden. Da Investoren demgegenüber verstärkt die Sicherheit von Wohnimmobilien suchen, steigt das Preisniveau am Hamburger Markt für Zinshäuser weiter. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord besitzt hervorragende Akquisitionskontakte in der Metropolregion Hamburg und bündelt die Einlagen. Hierdurch erhalten Investoren Zugang zu Objekten, die anderenfalls Profis vorbehalten geblieben wären. Durch die energetischen Sanierungen des Bestandes steigt das Renditepotential der Objekte weiter“.

Zu den beliebtesten Kapitalanlagen zählen in der Bundesrepublik Deutschland Immobilien. Hauptsächlicher Leitgedanke für eine Immobilienanlage sind für etliche Immobilienkäufer die Sorge vor Geldentwertung und die Einschätzung der Immobilie als eher sichere Anlageform. Zinshäuser zeichnen sich bei passender Selektion durch eine hohe Beständigkeit aus. So haben sie sich im Unterschied zu Gewerbeimmobilien unabhängiger von konjunkturellen Schwankungen entwickelt. Deshalb verzeichnen Wohnimmobilien vermehrt Nachfrage als Kapitalanlage.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds sagt dazu:

„Die Preissteigerungen an den Warenmärkten und das Geldmengenwachstum in den USA, Europa, China wie auch Japan führen verstärkt zu Inflationsbefürchtungen. Wohnimmobilienfonds sind ideal als Rundum-Sorglos-Paket für Geldgeber, die heute in Sachwerten anlegen möchten, ohne auf fortlaufende Einkünfte zu verzichten. Der Renditefonds Nord von Grundbesitz 24 ist mit seiner Investitionsquote von 97 % ein exzellentes Instrument zur Werterhaltung und Einkommenssicherung“.

In Deutschland ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien nach wie vor hoch. Seit den 1960er Jahren hat sich die Zahl der privaten Haushalte auf annähernd 40 Mio. verdoppelt. Trotz des erwarteten Bevölkerungs-Rückganges sollen es bis zum Jahr 2020 entsprechend Angaben des Statistischen Bundesamtes in etwa eine halbe Million Haushalte mehr sein. Dabei sind langfristige gesellschaftliche Entwicklungen ein Grund für diese weiterhin wachsende Nachfrage. Der Trend zu kleineren Haushalten spielt hierbei eine wichtige Rolle. Zwei Drittel aller Wohneinheiten werden heutzutage lediglich von einer oder zwei Personen bewohnt. Geänderte Lebensweisen gehören zu den wesentlichen Ursachen. Die zunehmende Zahl älterer Menschen führt immer mehr Einzelhaushalte bis ins höhere Alter, während jüngere Generationen später mit der Familiengründung anfangen.

Eine bevorzugte Form des Lebens stellen Wohnungen in guten Standorten von Metropolregionen dar. Vor allem die oft besseren Einkommensmöglichkeiten, das bessere Arbeitsangebot ebenso wie die bessere Infrastruktur haben eine große Attraktivität. Als urbane Lebensqualität werden die abwechslungsreichen Einkaufsmöglichkeiten, das allumfassendere Kulturangebot sowie die Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen geschätzt. Es zeichnet sich jedoch eine nach Regionen differenzierte Weiterentwicklung ab. In zahlreichen Metropolregionen wächst die Nachfrage nach Wohnimmobilien durch die zunehmende Zahl von Privathaushalten wie auch eine geringe Neubautätigkeit, während sich in etlichen Bereichen mehr und mehr Abwanderungsbewegungen andeuten.

Die Neubautätigkeit ging in Deutschland zurück: ein neues Nachkriegstief wurde hierbei in 2008 erreicht. Nach dem Aufschwung der deutschen Wiedervereinigung in der Mitte der 1990er Jahre hat die Anzahl der fertig gestellten Wohnimmobilien stetig abgenommen. Ursachen sind eine Reduzierung von Bauflächen wie auch merklich gestiegene Baukosten. In der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 10. Juli 2009 kennzeichnete es ein Funktionär des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) wie folgt: „Die Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem Neubau klafft immer weiter auseinander“. Ein Wohnungsmangel zeichnet sich im Besonderen in den stark nachgefragten Lagen in deutschen Metropolregionen ab. Es wird vermutet, daß der künftige Bedarf an Wohnungen in den Ballungsräumen keineswegs mehr gedeckt werden, kann, falls die Wohnungsbauaktivität nicht wieder zunimmt.

 

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