Grundbesitz 24 zu Mission Investing: Soziale und impulse für den Umweltschutz mit Nachhaltigen Wohnimmobilien (Christoph Marloh)

Ein Plus an Mieterfreundlichkeit und Umweltfreundlichkeit in deutschen Großstädten

Von Christoph Marloh

Mission Investing ermöglicht es Stiftungen, ihr Stiftungsvermögen für den Stiftungszweck arbeiten zu lassen. Der deutsche Wohnungsmarkt bietet sich hierfür in diesen Tagen besonders an. Wohnungen werden in den dynamischen Metropolen kontinuierlich knapper. Steigende Kosten verdrängen Familien und Alleinerziehende. Dank einer mieterfreundlichen Verwaltung und durch kostensparende energetische Modernisierungen können gemeinnützige Stiftungen einen Beitrag zum Erhalt von Sozialstrukturen und zum Ressourcenschutz leisten. Als Investition erzielen Nachhaltige Wohnimmobilien stabile Erträge und verzeichnen durchgehende Werterhöhungen.

 Die Mehrheit der kapitalstarken Gemeinnützigen Stiftungen in Deutschland beabsichtigt, ihr Vermögen in den nächsten Jahren in Gänze im Gleichklang mit dem Stiftungszweck anzulegen. Damit folgt Deutschland den Vereinigten Staaten von Amerika, wo sich das Volumen des Mission Investing dank einer entwickelten Infrastruktur in den vergangenen 20 Jahren verdreifacht hat. Die aktuelle Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere Stiftungen, ihre Anlagestrategie zu überdenken und damit die strikte strukturelle Trennung von Anlagenverwaltung und Mittelverwendung zu überprüfen. Der Hebel ist enorm: schon mit der zweckentsprechenden Investition von 15% ihres liquiden Stiftungsvermögens könnten bundesdeutsche Stiftungen dreimal soviel bewegen, wie mit ihrer kompletten Fördertätigkeit. Auch das Risiko von Widersprüchen zwischen Kapitalanlagen und Zweck der Stiftung kann hiermit wesentlich reduziert werden.

Zinshäuser sind für gemeinnützige Stiftungen in Anbetracht niedriger Zinsen dieser Tage begehrte Kapitalanlagen. Die Erträge sind konjunkturfest. Geeignete Objekte befinden sich in gut eingewachsenen gefragten Stadtlagen oder im stadtnahen Umland und weisen stabile Mieterstrukturen auf. Öffentliche Verkehrsmittel, Versorgung und Schulen sind in der nahen Umgebung zu finden. Durch Zuwanderung und geringe Neubautätigkeit sind in den dynamischen Großstädten fortlaufende Wertzuwächse zu verzeichnen.

Die soziale Kehrseite: Wohnraum wird in Großstädten wie Hamburg und Berlin fortlaufend teurer. Zunehmende Mieten und Preise für Energie verdrängen Familien und alleinerziehende Elternteile aus Zentrumslagen. Durch eine mieterfreundliche Verwaltung und kostensparende energetische Modernisierungen können Stiftungen einen Ihren Beitrag zur Bewahrung von städtischen Sozialstrukturen und zum Schutz der Umwelt leisten.

Bei einem nachhaltig verwalteten Hamburger Immobilienportfolio, an dem viele deutsche Stiftungen beteiligt sind, konnte die Gesamtbelastung der gegenwärtigen Mieter in den vergangenen 4 Jahren stabil gehalten werden. Ungeachtet erhöhter Preise erhöhte sich die monatliche Gesamtmiete lediglich um 1 Prozent. Im gleichen Zeitintervall konnten die Nettomieterträge aus Bestandsmieten demgegenüber um 14% gesteigert werden. Ermöglicht wurde das durch eine Minderung der Nebenkosten, die sich allein in 2012 um 19% verminderten.

In den kommenden Jahren sind weitere Reduktionen durch energetische Sanierungen vorgesehen. Objekte der 1960er und 70er Jahre, die zum Teil gute Anfangseinkünfte bieten, haben vielfach einen hohen Energiebedarf von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum Vergleich: Neubauobjekte liegen bei etwa 5 Liter.

Die Ausprägung der Modernisierungen ist vom jeweiligen Zinshaus abhängig. Im Regelfall findet eine Optimierung der Gebäudehülle statt – durch Installation neuer Fenster und die Dämmung von Außenwänden und Geschossdecken. Dabei werden mineralische Dämmmaterialien bevorzugt, weil sie umweltschonend und brandsicher sind. Moderne Zentralheizungen mit Solarthermie-Unterstützung bieten eine gute Brennstoffausnutzung. So lässt sich in den genannten Altersklassen bis zu 80% der Energie einsparen.

Die Aufwendung der energetischen Sanierung belaufen sich auf nach Berechnungen der Deutschen Energieagentur durchschnittlich 275 EUR pro m2. Diese amortisieren sich zu 110% binnen von 10 Jahren durch die rechtlich zulässige Umlage auf die Mieten. Energetische Sanierungen sind damit nicht nur wertsteigernd. Die Umlage steigert auch die Mieterträge um eine 11%-Komponente. Durch die Anfertigung von aktualisierten Energiebilanzen wird vor Beginn der Sanierungen sichergestellt, daß alle Baumaßnahmen für bestehende Mieter weitgehend bruttomietenneutral umgesetzt werden können.

Im vorgenannten Hamburger Zinshausportfolio wird die lokale Beschäftigung durch Übertragung von Hausmeisterdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich geschickter und bei den Mietern akzeptierter Mieter nach mehrjähriger Erwerbslosigkeit eine ihn erfüllende Funktion in der Betreuung von fünf Wohnimmobilien finden. In 2012 organisierte er ein Sommerfest für Mitbewohner und Nachbarn für die Harburger Tafel.

An Mission Investing interessierte gemeinnützige Stiftungen fördern den Austausch zwischen Kapitalanlage und Mittelverwendung. Wenn der Stiftungszweck soziale und ökologische Zielvorgaben verfolgt, sollte ein Anteil des Vermögens für Mission Investments im Bereich Nachhaltiges Wohnen vorgesehen werden. Sofern keine eigene Immobilienverwaltung existiert, können nachhaltige Private Placements für Investitionen ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Aufwendungen ab 3 Mio. EUR durchgeführt werden.

Maßgeblich für das Gelingen von nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubhafte gesellschatliche, ökologische und finanzielle Grunddaten. In finanzieller Betrachtung sind Marktkenntnis und Marktzugang der Einkaufsabteilung entscheidend. Diese drücken sich in der Spezialisierung auf eine Region und in einer Erfolgsbilanz bei Erwerb, Verkauf und Verwaltung aus. Soziale und ökologische Zielvorgaben sollten per Vertrag fixiert sein. Beteiligungsangebote sollten über ein externes Rating verfügen. Bei der Auswahl von Beteiligungsprodukten kann eine auf nachhaltige Kapitalanlagen spezialisierte Bank helfen.

Christoph Marloh ist Gründer und CEO bei Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Seevetal bei Hamburg ist auf Nachhaltige Wohnimmobilien im Hamburger Wohnimmobilienmarkt spezialisiert. Marloh arbeitet mit institutionellen und privaten Geldgebern zusammen. Schwerpunkte seiner Tätigkeit sind die Konzeption, Kapitalisierung und der Absatz von Private Placements mit nachhaltig bewirtschafteten Wohnimmobilien. Christoph Marloh ist Europäischer Energiemanager und Informatiker und lebt in Hamburg.

Weitere Informationen:

Studie zu Mission Investing: http://www.stiftungen.org

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