Grundbesitz 24 zu Mission Investing: Soziale und impulse für den Umweltschutz mit Nachhaltigen Wohnimmobilien (Christoph Marloh)

Ein Plus an Mieterfreundlichkeit und Umweltfreundlichkeit in deutschen Großstädten

Von Christoph Marloh

Mission Investing ermöglicht es Stiftungen, ihr Stiftungsvermögen für den Stiftungszweck arbeiten zu lassen. Der deutsche Wohnungsmarkt bietet sich hierfür in diesen Tagen besonders an. Wohnungen werden in den dynamischen Metropolen kontinuierlich knapper. Steigende Kosten verdrängen Familien und Alleinerziehende. Dank einer mieterfreundlichen Verwaltung und durch kostensparende energetische Modernisierungen können gemeinnützige Stiftungen einen Beitrag zum Erhalt von Sozialstrukturen und zum Ressourcenschutz leisten. Als Investition erzielen Nachhaltige Wohnimmobilien stabile Erträge und verzeichnen durchgehende Werterhöhungen.

 Die Mehrheit der kapitalstarken Gemeinnützigen Stiftungen in Deutschland beabsichtigt, ihr Vermögen in den nächsten Jahren in Gänze im Gleichklang mit dem Stiftungszweck anzulegen. Damit folgt Deutschland den Vereinigten Staaten von Amerika, wo sich das Volumen des Mission Investing dank einer entwickelten Infrastruktur in den vergangenen 20 Jahren verdreifacht hat. Die aktuelle Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere Stiftungen, ihre Anlagestrategie zu überdenken und damit die strikte strukturelle Trennung von Anlagenverwaltung und Mittelverwendung zu überprüfen. Der Hebel ist enorm: schon mit der zweckentsprechenden Investition von 15% ihres liquiden Stiftungsvermögens könnten bundesdeutsche Stiftungen dreimal soviel bewegen, wie mit ihrer kompletten Fördertätigkeit. Auch das Risiko von Widersprüchen zwischen Kapitalanlagen und Zweck der Stiftung kann hiermit wesentlich reduziert werden.

Zinshäuser sind für gemeinnützige Stiftungen in Anbetracht niedriger Zinsen dieser Tage begehrte Kapitalanlagen. Die Erträge sind konjunkturfest. Geeignete Objekte befinden sich in gut eingewachsenen gefragten Stadtlagen oder im stadtnahen Umland und weisen stabile Mieterstrukturen auf. Öffentliche Verkehrsmittel, Versorgung und Schulen sind in der nahen Umgebung zu finden. Durch Zuwanderung und geringe Neubautätigkeit sind in den dynamischen Großstädten fortlaufende Wertzuwächse zu verzeichnen.

Die soziale Kehrseite: Wohnraum wird in Großstädten wie Hamburg und Berlin fortlaufend teurer. Zunehmende Mieten und Preise für Energie verdrängen Familien und alleinerziehende Elternteile aus Zentrumslagen. Durch eine mieterfreundliche Verwaltung und kostensparende energetische Modernisierungen können Stiftungen einen Ihren Beitrag zur Bewahrung von städtischen Sozialstrukturen und zum Schutz der Umwelt leisten.

Bei einem nachhaltig verwalteten Hamburger Immobilienportfolio, an dem viele deutsche Stiftungen beteiligt sind, konnte die Gesamtbelastung der gegenwärtigen Mieter in den vergangenen 4 Jahren stabil gehalten werden. Ungeachtet erhöhter Preise erhöhte sich die monatliche Gesamtmiete lediglich um 1 Prozent. Im gleichen Zeitintervall konnten die Nettomieterträge aus Bestandsmieten demgegenüber um 14% gesteigert werden. Ermöglicht wurde das durch eine Minderung der Nebenkosten, die sich allein in 2012 um 19% verminderten.

In den kommenden Jahren sind weitere Reduktionen durch energetische Sanierungen vorgesehen. Objekte der 1960er und 70er Jahre, die zum Teil gute Anfangseinkünfte bieten, haben vielfach einen hohen Energiebedarf von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum Vergleich: Neubauobjekte liegen bei etwa 5 Liter.

Die Ausprägung der Modernisierungen ist vom jeweiligen Zinshaus abhängig. Im Regelfall findet eine Optimierung der Gebäudehülle statt – durch Installation neuer Fenster und die Dämmung von Außenwänden und Geschossdecken. Dabei werden mineralische Dämmmaterialien bevorzugt, weil sie umweltschonend und brandsicher sind. Moderne Zentralheizungen mit Solarthermie-Unterstützung bieten eine gute Brennstoffausnutzung. So lässt sich in den genannten Altersklassen bis zu 80% der Energie einsparen.

Die Aufwendung der energetischen Sanierung belaufen sich auf nach Berechnungen der Deutschen Energieagentur durchschnittlich 275 EUR pro m2. Diese amortisieren sich zu 110% binnen von 10 Jahren durch die rechtlich zulässige Umlage auf die Mieten. Energetische Sanierungen sind damit nicht nur wertsteigernd. Die Umlage steigert auch die Mieterträge um eine 11%-Komponente. Durch die Anfertigung von aktualisierten Energiebilanzen wird vor Beginn der Sanierungen sichergestellt, daß alle Baumaßnahmen für bestehende Mieter weitgehend bruttomietenneutral umgesetzt werden können.

Im vorgenannten Hamburger Zinshausportfolio wird die lokale Beschäftigung durch Übertragung von Hausmeisterdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich geschickter und bei den Mietern akzeptierter Mieter nach mehrjähriger Erwerbslosigkeit eine ihn erfüllende Funktion in der Betreuung von fünf Wohnimmobilien finden. In 2012 organisierte er ein Sommerfest für Mitbewohner und Nachbarn für die Harburger Tafel.

An Mission Investing interessierte gemeinnützige Stiftungen fördern den Austausch zwischen Kapitalanlage und Mittelverwendung. Wenn der Stiftungszweck soziale und ökologische Zielvorgaben verfolgt, sollte ein Anteil des Vermögens für Mission Investments im Bereich Nachhaltiges Wohnen vorgesehen werden. Sofern keine eigene Immobilienverwaltung existiert, können nachhaltige Private Placements für Investitionen ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Aufwendungen ab 3 Mio. EUR durchgeführt werden.

Maßgeblich für das Gelingen von nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubhafte gesellschatliche, ökologische und finanzielle Grunddaten. In finanzieller Betrachtung sind Marktkenntnis und Marktzugang der Einkaufsabteilung entscheidend. Diese drücken sich in der Spezialisierung auf eine Region und in einer Erfolgsbilanz bei Erwerb, Verkauf und Verwaltung aus. Soziale und ökologische Zielvorgaben sollten per Vertrag fixiert sein. Beteiligungsangebote sollten über ein externes Rating verfügen. Bei der Auswahl von Beteiligungsprodukten kann eine auf nachhaltige Kapitalanlagen spezialisierte Bank helfen.

Christoph Marloh ist Gründer und CEO bei Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Seevetal bei Hamburg ist auf Nachhaltige Wohnimmobilien im Hamburger Wohnimmobilienmarkt spezialisiert. Marloh arbeitet mit institutionellen und privaten Geldgebern zusammen. Schwerpunkte seiner Tätigkeit sind die Konzeption, Kapitalisierung und der Absatz von Private Placements mit nachhaltig bewirtschafteten Wohnimmobilien. Christoph Marloh ist Europäischer Energiemanager und Informatiker und lebt in Hamburg.

Weitere Informationen:

Studie zu Mission Investing: http://www.stiftungen.org

Die Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds von Fondsanbieter Grundbesitz 24 erfüllen Klimaziele des Bündnisses für Wohnen in Hamburg früher

Einsparziele der Fonds liegen um 32% unter der Richtmarke von Senat und Wohnungsverbänden.

Hamburg, 21.9.2011. Die Energiesparziele der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH liegen um 32% unter den Einsparzielen von Hamburger Senat und Wohnungswirtschaft. In dem „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ hatten die Beteiligten am 20.9.2011 vereinbart, den Verbrauch von Heizenergie bei Hamburger Wohnungen bis zum Jahr 2020 auf durchschnittlich 133 kWh/m2a zu senken. Die Renditefonds von Grundbesitz 24 planen, bereits Jahre eher einen Energieverbrauch von unter 100 kWh/m2a zu erreichen. In diesem Wert ist zusätzlich zur Heizenergie auch der Energiebedarf für die Warmwasserbereitung inkludiert. Dieses macht üblicherweise einen Anteil von 10% bei nicht sanierten Bestandsbauten aus. Damit liegen die Wohnungsfonds von Grundbesitz 24 um 32% unter dem Bündniswert von zusammen ungefähr 150 kWh/m2a.

Der Hamburger Senat hatte sich im Feld „Wohnen und Stadtentwicklung“ für die 20. Legislaturperiode anspruchsvolle Zielvorgaben gegeben. So sollten die Rahmenbedingungen für den jährlichen Baubeginn von 6.000 Wohneinheiten geschaffen werden. 2.000 davon sollten Sozialwohnungen sein. Vor diesem Hintergrund vereinbarten Hamburg, die Verbände der Wohnungswirtschaft und die städtische SAGA GWG die maßgeblichen Eckdaten bei Neubau, Schutz des Klimas und energetischen Standards, Städtebau und Bewahrung von Backsteinfassaden sowie bei der Versorgung von Wohnungsnotfällen.

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

„Eine bedeutende Reduzierung des Energieverbrauches rechnet sich nicht nur für das Ökosystem und langfristig denkende Eigentümer, sondern gewährleistet nicht zuletzt die soziale Stabilität einer Stadt „, sagte Christoph Marloh, CEO der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. „Binnen gut 10 Jahren würden die monatlichen Gesamtmieten von nicht sanierten Objekten aus den 1960er Jahren in durchschnittlicher Lage bei anhaltender Energie-Inflation ein Niveau von 16 Euro pro m2 erreichen. Das wird dort niemand bezahlen können.“ Weitere Angaben zu Christoph Marloh finden Sie an diesem Ort.

Durch energetische Optimierungen im Wohnungsbestand läßt sich der Energieverbrauch von Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren um etwa 80% reduzieren. In Folge dessen kann bei normaler Mietentwicklung in mittlerer Hamburger Wohnlage wahrscheinlich auch in gut zehn Jahren eine monatliche Gesamtmiete um 10 Euro pro m2 angeboten werden. Voraussetzung ist, daß die Sanierungsstrategien deutscher Bestandshalter, die seitens der Deutschen Energieagentur in einer Studie dokumentiert wurden, auch in Hamburg umgesetzt werden.

Entsprechend den Zielsetzungen des Integrierten Energie- und Klimaprogramms Deutschlandshatte sich die Freie und Hansestadt Hamburg mit seinem Klimaschutzkonzept zum Ziel gesetzt, die CO2-Emission um 40 V. H. bis 2020 und um wenigstens 80 V. H. bis 2050 gegenüber dem Zustand von 1990 zu senken. Die Wohnungsverbände identifizierten sich mit dem neuen Bündnis zu den Klimazielen des Senats.

„Der Energiebedarf für die Bereitung von Warmwasser läßt sich nicht zuletzt im Mietwohnungsbau mittels Solarthermie häufig um mehr als 50 v.H. reduzieren. Darum und wegen der begrenzten Investments wäre die Berücksichtigung in den Bündniszielen angemessen gewesen“, sagt Christoph Marloh, Geschäftsführer der Grundbesitz 24. „Die Wohnungsfonds von Grundbesitz 24 setzen auf den Einsatz aller angemessenen Verfahren zur Verbesserung von Gebäudehülle und Energieerzeugung. Dazu zählen Solarthermie- und moderne Zentralheizungen ebenso wie Wärmedämmverbundsysteme mit und ohne Klinker und die Dämmung von Kellerdecken und Geschoßdecken als Baumaßnahmen mit kurzen Amortisationszeiten„. Nähere Daten zu Christoph Marloh finden Sie hier.

Zu den Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien :

Die Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in Hamburg und anderen norddeutschen Metropolregionen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Der Wohnungsfonds Nord hatte am 18.6.2011 das Rating A- von Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene Fonds, bekommen. Die Analysten bescheinigten dem Renditefonds von Grundbesitz 24 eine „solide Konzeption“ sowie eine „überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit“. Angestrebt wird die Reduzierung des Verbrauches von Primärenergie im Bereich der Bestandswohnungen um etwa 80%.

Wohnimmobilien sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von unterhalb 100 kWh/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Millionen kWh entsprechend 10,2 Millionen Liter Heizöl vorgesehen. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Stadt von mehr als 4.000 Einfamilienhäusern produzieren. Der Fonds verbindet eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9Prozent p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen belaufen sich auf durchschnittlich 4,6 Prozent pro Jahr Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 Prozent per annum zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die Geldgeber aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Durch frühzeitige Absprache mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale Belange von Wohnungsmietern berücksichtigt.

Zur Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich der Akquisition, der Finanzierung, der Objektentwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Leitung ihres Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Bestand an Wohnimmobilien in Höhe von Euro 6,8 Millionen akquiriert, mit einer Gewinnmarge von 7Prozent verwaltet und mit einem Vorsteuergewinn in Höhe von 26% veräußert (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Vorher hatte Herr Marloh als alleiniger Geschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 37,8 Mio. erworben, mit einer Rendite von 9 % verwaltet und mit einem Gewinn in Höhe von 20 Prozent vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

 

Christoph Marloh vom Fondsanbieter Grundbesitz 24 über höhere Heizkosten in 2010 und Energie als neue soziale Frage

Die Heizkostenabrechnungen 2010 werden für mit Heizöl beheizte Gebäude um 30% bis 50% höher ausfallen als im Jahr 2009. Grund ist ein um annähernd 22% erhöhter Preis für Heizöl sowie ein witterungsbedingt erhöhter Energiebedarf. Das ist das Resultat aktueller Statistiken der Verbrauchserfassungsunternehmen. Besonders betroffen sind einkommensschwache Haushalte. Energetische Modernisierungen im Bereich der Bestandswohnungen gewinnen somit weiterhin an Stellenwert.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu: „Energie kann zur neuen sozialen Frage werden. Welche Folgen hohe Preiserhöhungen bei Gütern des täglichen Bedarfs nach sich ziehen können, ist an der Peripherie Europas zu sehen. Die energetische Sanierung des Gebäudebestandes ist eine Frage der politischen Weisheit. Die Substitution von Energieimporten durch inländische Wertschöpfung in Handwerk und Industrie ist gesamtwirtschaftlich begrüßenswert, weil sie außer konjunkturellen Impulsen einen langfristigen Substanzerhalt fördert“.

Seit der Liberalisierung der Strom- und Gasmärkte in Deutschland vor 10 Jahren hat sich der Bezugspreis für Erdgas beinahe verdoppelt. Die Kilowattstunde Strom kostete 2007 so gut wie 50 % mehr als 1998. Nichtsdestoweniger kündigten zu Beginn des Jahres 2008 zusammen 437 Stromanbieter Preiserhöhungen von noch einmal gut sieben % an. Im Sommer zogen 218 Erdgasversorger wegen der sogenannten Ölpreisbindung mit durchschnittlichen Kostenerhöhungen von 15 % nach. Beleuchtung und Wärme werden folglich im Besonderen für einkommensschwache Haushalte zu Luxusgütern. Im Besonderen Berufstätige mit einem Netto-Einkommen von unterhalb 900 EUR monatlich, das sind dreizehn Prozent der Deutschen, sind von der Belastung betroffen.

Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu: „Heizöl ist im ersten Quartal 2011 teurer als im Durchschnitt des Jahres 2010. Die zweite Miete ist auf dem Wege, zum Vermietungshindernis für unsanierte Bestandswohnungen zu werden. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord sorgt durch energetische Modernisierungen des Portfolios für eine Entlastung der Mieter von weiter steigenden Energiepreisen. Durch die energetischen Sanierungen steigt parallel für die Anleger das Ertragspotential gegenüber unsanierten Wohnimmobilien“.

Die Deutsche Energieagentur dena hat in ihrer Sanierungsanalyse die Rentabilität energetischer Sanierungen im Wohnungsbestand untersucht. Sie kommt zu dem Ergebnis, daß sich die energetische Sanierung von Objekten sowohl für Bestandshalter als auch für Mieter rechnet. Danach kann der Energiebedarf bei Gebäuden, die ohnedies saniert werden müssen, ohne Zusatzbelastungen für Mieter oder Vermieter um rund 75 Prozent gesenkt werden. Auch eine Reduktion von 80 %, was den Klimazielen der Bundesregierung für das Jahr 2050 entspricht, würde bloß eine unbedeutende Erhöhung der Mieten nach sich ziehen. Steigen die Energiepreise weiter an, ist auch diese Veränderung bruttomietenneutral. Die Studie basiert auf dem dena-Modellversuch „Niedrigenergiehaus im Bestand“, in dem in etwa 350 Wohnimmobilien hocheffizient saniert wurden.

Ein Großteil der rund 18 Millionen Wohngebäude in Deutschland wurde vor 1978 und somit vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung erbaut. Gleichzeitig liegt der Anteil der neuen Gebäude bei unter einem %. Zur Verwirklichung der Klimaschutzziele ist im Gebäudebereich folglich die energetische Sanierung der bestehenden Wohngebäude ausschlaggebend. In kaum einem anderen Feld schaffen Investitionen einen so vielfachen Nutzen: Vermietungsfähigkeit und Betrieb der Objekte sind langfristig gesichert und der Wert des Objektes steigt. Für den Benutzer bewirkt die Zunahme der Effizienz einen besseren Wohnstandard, eine höhere Unabhängigkeit von Energiepreissteigerungen und längerfristig eine Vermehrung des frei verfügbaren Einkommens. Zudem werden die CO2-Emissionen in Deutschland gesenkt. Die Einsparmöglichkeiten sind, vornehmlich bei Bestandsbauten, immens. Häuser, die mit marktgängigen Techniken energetisch modernisiert werden, können ihren Energiebedarf um bis zu 85 Prozent mindern und häufig weit besser als ein Standard-Neubau sein.