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Potentiale und Teilnehmer

Christoph Marloh von Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH über die Kette der Solarförderkürzungen und über Vermögenserhalt mit grünen Wohnimmobilien

 

Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH
Christoph Marloh, Geschäftsführer, Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH

Nachdem schon Deutschland, Frankreich, das Königreich Spanien, die Tschechische Republik und die Republik Italien eine drastische und zum Teil rückwirkende Verringerung der Einspeisevergütungen umgesetzt oder vorangekündigt hatten, hat nun die britische Regierung am 23. März 2011 bekanntgemacht, daß sie die Solarförderung ebenfalls drastisch vermindern will. Demzufolge soll die Unterstützung für Photovoltaikanlagen ab 250 kW Leistung um über 70 % von 29,3 p/kWh auf hinfort 8,5 p/kWh abgesenkt werden. Die Bekanntgabe hatte bereits Auswirkungen: geplante Investments in England wurden von einzelnen Investoren kurzfristig abgesagt.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu:

„Zu den auch finanziell nachhaltigen Investments gehören insbesondere Wohnimmobilien. Diese sind für mehr als 30% des deutschen Endenergieverbrauches zuständig. Wohnimmobilien haben im Unterschied zu PV-Installationen nicht nur nach 20 Jahren eine solide Exit-Perspektive, sondern lassen sich gegenwärtig auch ohne teure Subventionen gewinnbringend energetisch sanieren. Mit energetischen Sanierungen tragen die Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds von Grundbesitz 24 bei, bestmöglichen Vermögenserhalt mit Gewinnen für Umwelt, Investoren und Mieter zu verbinden.“ Nähere Angaben: zu Christoph Marloh sind hier abrufbar.

Im Dezember 2010 hatte bereits Spanien auf Grund des Budgetdefizits rückwirkend die Förderung für Solarstrom gekürzt. Am 3. März 2011 folgte die Administration des bislang als budgetär zuverlässig geltenden Italien. Emissionshäuser mit massiv fremdfinanzierten Beteiligungsprodukten sehen sich in diesen Ländern mit beträchtlichen Schwierigkeiten konfrontiert.

Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien sagt dazu: „Bei massiv verschuldeten Staaten bestätigt sich zum wiederholten Mal die finanzielle Hackordnung: zuerst PIMCO, dann die inländische Schwerindustrie, dann sämtliche anderen Investoren. Optimale Sicherheit gewähren nur Investitionen, die sich von Hause aus rechnen. Das war schon zu Fuggers Zeiten so. Wohnimmobilien zählen zu den präferierten Anlageformen langfristig erfolgreicher, vermögender Privatpersonen und Institutionen“. Nähere Informationen: von Christoph Marloh.

Das Königreich Spanien hatte am 24.12.2010 ein Gesetz veröffentlicht, wodurch die Kürzung der Einspeisevergütung für PV-Anlagen um 15% für die kommenden 3 Jahre erfolgen soll. Die Schmälerung betrifft auch aktuell produzierende Anlagen. Sie erfolgt, obwohl die Einspeisevergütung wie in der Bundesrepublik Deutschland „von den Konsumenten finanziert“ wird. In den Jahren 2008 und 2009 hatten deutsche Solarfonds 630.000.000 Euro in spanische Solaranlagen investiert. Hochgradig gehebelte Fonds müssen in nächster Zeit auf Auszahlungen verzichten oder sind in Gefahr, notleidend zu werden. Ob Klagen von ausländischen Geldgebern vor spanischen Gerichten Erfolg haben werden, erscheint unklar.

Am 03. März 2011 hatte die italienische Regierung die Verabschiedung des Regierungsgesetzes (decreto legislativo) zur Umsetzung der Direktive 2009/28/EG zur Förderung der Verwendung von Energie aus erneuerbaren Quellen („Neue Energiedekret“) bekanntgemacht. Entgegen den Erwartungen, die das Ministerialdekret vom 6. August 2010 („Conto Energia 3“) geweckt hatte, wird mit dem Beschluß des Neuen Energiedekrets die Disposition und Fortführung von aktuell laufenden Investments in schwerwiegender Weise gefährdet. Hierdurch kann der gesamten Solarenergieindustrie in der Republik Italien nachhaltiger Schaden zugefügt werden. Die verabschiedeten Änderungen können eine sofortiges Aus privater Investitionen sowie der Finanzierungen durch Finanzinstitute bewirken wie auch neue Vorhaben verhindern. Das Neue Energiedekret sieht vor, dass die Fördertarife des seit dem 1. Januar 2011 geltenden Conto Energia 3 einzig noch denjenigen PV-Anlagen zuerkannt werden, die bis spätestens zum 31. Mai 2011 tatsächlich an das Stromnetz angeschlossen werden. Alle Photovoltaikanlagen, die nach dem 31. Mai 2011 an das Stromnetz angeschlossen werden, bekommen die noch durch ein bis spätestens zum 30. April 2011 zu erlassendes neues Gesetz festzulegende Fördertarife. Nach nichtamtlichen Unterlagen beabsichtigt die Administration, diese Fördertarife stark zu und hierbei unter anderem die Verringerung der Materialkosten zu beachten und eine jährliche Deckelung der Gesamtfördermenge vorzusehen. Selbst wenn die allgemein bekannt gewordenen Regelungen in etlichen Jahren als verfassungswidrig eingestuft werden, dürfte der Verlust für die junge Solarenergiebranche beträchtlich sein.

Zu den Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds:

Die Fonds investieren in Objekte in norddeutschen Ballungsräumen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Sanierungen kann der Primärenergiebedarf je nach Baujahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von unter 100 kWh/m2a und eine gesamte Einsparung von 102 Millionen kWh beziehungsweise 10,2 Millionen Ltr. Heizöl geplant. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Stadt von über 4.000 Einfamilienhäusern produzieren. Der Fonds verbindet einen beachsichtigten Nachsteuer-Überschuß von 6,9% p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen betragen im Durchschnitt 4,6 % pro Jahr Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 % per annum zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Investoren aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Mittels frühzeitiger Koordination mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale Belange von Mietern berücksichtigt.

Über Grundbesitz 24:

Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet der Akquisition, der Finanzierung, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion des Geschäftsführers Rudolf Marloh hat die Grundbesitz 24 GmbH von 2002 bis 2005 einen Wohnimmobilienbestand von Euro 6,8 Millionen erworben, mit einer Gewinnmarge in Höhe von 7Prozent bewirtschaftet und mit einem Gewinn von 26% vermarktet (IRR der GmbH=8Prozent vor Steuern). Zuvor hatte Herr Marloh als Alleingeschäftsführer der Telos Haus und Grund Hamburg GmbH von 1997 bis 2000 einen Bestand an Wohnimmobilien von Euro 37,8 Millionen akquiriert, mit einer Gewinnmarge von 9 % verwaltet und mit einem Gewinn in Höhe von 20 Prozent vermarktet (IRR der GmbH = 11% vor Steuern).

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Ein Kommentar

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Christoph Marloh von Grundbesitz 24 über den Wohnungsmangel in der Metropolregion Hamburg als Chance für Nachhaltigkeit

90.000 Wohnungen fehlen derzeitig in der Freien und Hansestadt Hamburg. Dieses Defizit ergibt sich, wenn die Anzahl der privaten Haushalte und der Wohneinheiten in das Verhältnis gesetzt wird. Das geht aus der Untersuchung eines norddeutschen Immobilienunternehmens hervor, die auf der Basis eigener Daten sowie Marktdatenen angefertigt wurde. Die Wohneigentumsquote liege bei lediglich 22 Prozent gegenüber dem international niedrigen Bundesdurchschnitt in Höhe von 45 Prozent.

Christoph Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds sagte dazu:

„Immobilienbesitzer finden momentan wenige attraktive Anlagemöglichkeiten vor. Die niedrigen Kapitalmarktzinsen sowie monetäre Verunsicherungen sind dafür verantwortlich, daß in 2010 lediglich 450 größere Wohnobjekte in Hamburg verkauft wurden. Da Investoren demgegenüber verstärkt die Sicherheit von Wohnimmobilien suchen, steigt das Preisniveau am Hamburger Markt für Zinshäuser weiter. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord besitzt hervorragende Akquisitionskontakte in der Metropolregion Hamburg und bündelt die Einlagen. Hierdurch erhalten Investoren Zugang zu Objekten, die anderenfalls Profis vorbehalten geblieben wären. Durch die energetischen Sanierungen des Bestandes steigt das Renditepotential der Objekte weiter“.

Zu den beliebtesten Kapitalanlagen zählen in der Bundesrepublik Deutschland Immobilien. Hauptsächlicher Leitgedanke für eine Immobilienanlage sind für etliche Immobilienkäufer die Sorge vor Geldentwertung und die Einschätzung der Immobilie als eher sichere Anlageform. Zinshäuser zeichnen sich bei passender Selektion durch eine hohe Beständigkeit aus. So haben sie sich im Unterschied zu Gewerbeimmobilien unabhängiger von konjunkturellen Schwankungen entwickelt. Deshalb verzeichnen Wohnimmobilien vermehrt Nachfrage als Kapitalanlage.

Christoph Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds sagt dazu:

„Die Preissteigerungen an den Warenmärkten und das Geldmengenwachstum in den USA, Europa, China wie auch Japan führen verstärkt zu Inflationsbefürchtungen. Wohnimmobilienfonds sind ideal als Rundum-Sorglos-Paket für Geldgeber, die heute in Sachwerten anlegen möchten, ohne auf fortlaufende Einkünfte zu verzichten. Der Renditefonds Nord von Grundbesitz 24 ist mit seiner Investitionsquote von 97 % ein exzellentes Instrument zur Werterhaltung und Einkommenssicherung“.

In Deutschland ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien nach wie vor hoch. Seit den 1960er Jahren hat sich die Zahl der privaten Haushalte auf annähernd 40 Mio. verdoppelt. Trotz des erwarteten Bevölkerungs-Rückganges sollen es bis zum Jahr 2020 entsprechend Angaben des Statistischen Bundesamtes in etwa eine halbe Million Haushalte mehr sein. Dabei sind langfristige gesellschaftliche Entwicklungen ein Grund für diese weiterhin wachsende Nachfrage. Der Trend zu kleineren Haushalten spielt hierbei eine wichtige Rolle. Zwei Drittel aller Wohneinheiten werden heutzutage lediglich von einer oder zwei Personen bewohnt. Geänderte Lebensweisen gehören zu den wesentlichen Ursachen. Die zunehmende Zahl älterer Menschen führt immer mehr Einzelhaushalte bis ins höhere Alter, während jüngere Generationen später mit der Familiengründung anfangen.

Eine bevorzugte Form des Lebens stellen Wohnungen in guten Standorten von Metropolregionen dar. Vor allem die oft besseren Einkommensmöglichkeiten, das bessere Arbeitsangebot ebenso wie die bessere Infrastruktur haben eine große Attraktivität. Als urbane Lebensqualität werden die abwechslungsreichen Einkaufsmöglichkeiten, das allumfassendere Kulturangebot sowie die Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen geschätzt. Es zeichnet sich jedoch eine nach Regionen differenzierte Weiterentwicklung ab. In zahlreichen Metropolregionen wächst die Nachfrage nach Wohnimmobilien durch die zunehmende Zahl von Privathaushalten wie auch eine geringe Neubautätigkeit, während sich in etlichen Bereichen mehr und mehr Abwanderungsbewegungen andeuten.

Die Neubautätigkeit ging in Deutschland zurück: ein neues Nachkriegstief wurde hierbei in 2008 erreicht. Nach dem Aufschwung der deutschen Wiedervereinigung in der Mitte der 1990er Jahre hat die Anzahl der fertig gestellten Wohnimmobilien stetig abgenommen. Ursachen sind eine Reduzierung von Bauflächen wie auch merklich gestiegene Baukosten. In der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 10. Juli 2009 kennzeichnete es ein Funktionär des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) wie folgt: „Die Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem Neubau klafft immer weiter auseinander“. Ein Wohnungsmangel zeichnet sich im Besonderen in den stark nachgefragten Lagen in deutschen Metropolregionen ab. Es wird vermutet, daß der künftige Bedarf an Wohnungen in den Ballungsräumen keineswegs mehr gedeckt werden, kann, falls die Wohnungsbauaktivität nicht wieder zunimmt.

 

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Mehrheit der Deutschen für Sanierungen auch ohne Förderung

EMNID-Umfrage, zitiert nach BHW 1/2011

71 Prozent der Deutschen meinen, dass sich energetische Sanierungen auch ohne Subventionen allein auf Grund von Energieeinsparungen auszahlen. Das geht aus einer Emnid-Studie hervor, die für die BHW Bausparkasse erstellt wurde.

Ergebnis der EMNID-Umfrage zu energetischen Modernisierungen

Ergebnis der EMNID-Umfrage zu energetischen Modernisierungen

Christoph Marloh, Geschäftführer Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH, sagt dazu:

„Der von den Wohnungsverbänden und der Politik zu verantwortende energiepolitische Stillstand spiegelt nicht die grundsätzliche Einstellung der Bevölkerung beim Thema Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft wieder“.

Grundbesitz 24 erwirbt Zinshäuser und führt gewinnbringend energetische Modernisierungen durch.

Links:
BHW – Sanieren geht auch ohne Vater Staat [1/2011]
Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH [Web] , Kontakt [11880]

Verfaßt von: Christoph Marloh

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Bundesbank: Expansion bei energetischen Modernisierungen

Bundesbank Monatsbericht vom Juni 2010, 21.6.2010

In ihrem Monatsbericht vom Juni 2010 führt die Deutsche Bundesbank aus:

„Die Baumaßnahmen im Bestand dürften in der Tendenz weiter expandieren. Dafür spricht die verbreitete Bereitschaft, angesichts der Erwartung dauerhaft höherer Energiepreise die Wärmedämmung von Immobilien zu steigern sowie Heizung und Warmwasserversorgung zu modernisieren, zumal dies ber zinsgünstige Darlehen und Investitionszuschsse der KfW Bankengruppe gefördert wird“.

Bundesbank Monatsbericht Juni 2010

Der haushaltsbedingte Rückzug der KfW aus dem Modernisierungsmarkt führt allerdings dazu, daß Modernisierungsumlagen und bundeslandspezifische Programme die wesentlichen Refinanzierungsquellen für Eigentümer geworden sind.

Autor: Bundesbank
Link zum Download: Bundesbank Monatsbericht Juni 2010 [21.6.2010]

Verfaßt von: Christoph Marloh

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Nachhaltige Gebäude – Von der Nische zum Standard

Themenübersicht von Deutsche Bank Research vom 11.5.2010

In ihrer Themenübersicht vom 11.5.2010 nennt Deutsche Bank Research die wichtigsten Gründe für eine Beschäftigung mit nachhaltigen Wohnimmobilien.

  1. Die durch den Gebäudesektor entstehenden Belastungen für die Umwelt seien erheblich. So sei der Sektor verantwortlich für 42% des Endenergieverbrauchs in der EU sowie für 35% der gesamten Emissionen von Treibhausgasen. Das größte Einsparpotential liege dabei nicht im Gewerbe-, sondern im Wohnimmobilienbereich, dessen Anteil am Energieverbrauch 26% betragen würde.
  2. Technologien für nachhaltige Gebäude seien ressourcenschonend. Besondere Relevanz käme dabei der Reduzierung des Energiebedarfs für das Heizen, Klimatisieren und die Beleuchtung zu. Im Vergleich zu konventionellen Gebäuden beliefen sich die Einsparungen von „Green Buildings― im Schnitt auf 30%. Zudem sänken der Wasserverbrauch sowie die Instandhaltungskosten.
  3. Für die Verbreitung nachhaltigen Bauens sprächen viele Faktoren. So zwänge die steigende Mieternachfrage aufgrund geringerer Betriebskosten die Anbieter von Immobilien zur Anwendung Energie sparender Bautechnologien. Die höheren Investitionskosten würden sich durch bessere Vermietbarkeit über den Lebenszyklus rentieren. Auch würden Bauvorschriften zunehmend verschärft. Nachdem die nationalen Regierungen und die EU die Vorteile nachhaltigen Bauens erkannt hätten, wären mit der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD 2002 /EU Energy Performance of Buildings Directive) höhere Effizienzstandards für Neubauten und Sanierungsobjekte eingeführt worden. Die Nachfolge-Richtlinie dürfe künftig „Nahe-Nullenergie“-Neubauten vorschreiben.

Autor: Andrew J. Nelson
Link zum Download: Deutsche Bank Research – Nachhaltige Gebäude [11.5.2010]

Veröffentlicht von: Christoph Marloh

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